Законное строительство — залог добрососедства

Основной документ, определяющий права и обязанности владельцев земли, — Земельный кодекс Украины (далее — Кодекс). Согласно ст. 79 Кодекса, земельным участком называется часть земной поверхности, обладающая определенным местоположением, границами и установленными правами на нее. Собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению, что предусмотрено Гражданским кодексом Украины (ГКУ), но обязан соблюдать его целевое назначение. У него есть право возводить жилые строения и целый ряд хозяйственных сооружений, но нет возможности строить помещения коммерческого назначения. В этой связи ГКУ предусмотрено понятие «усадьба», которое включает в себя жилые и хозяйственно-бытовые сооружения, наземные и подземные коммуникации и сети, а также многолетние зеленые насаждения — деревья и кустарники (ст. 381 ГК Украины).

Архитектурно-строительные нормативы, касающиеся минимально допустимых расстояний между домами и другими постройками на участке, а также отдельными объектами инфраструктуры населенного пункта, установлены в Государственных строительных нормах ГСН 360-92** «Градостроительство, планирование и застройка городских и сельских поселений».

Наконец, основные архитектурные, санитарные и противопожарные требования, касающиеся строительства жилых домов высотой до трех этажей и размещения хозяйственных и бытовых сооружений на участке, приведены в ГСН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины».



Где же на участке расположить дом...

Законодательно установленных требований по строительству жилого дома в той или иной части участка нет, но существует рекомендация, согласно которой лучше всего возводить его по возможности ближе к ограждению с уличной стороны. Это позволит качественно организовать территорию для отдыха на заднем дворе и сократит расстояние при передвижении человека от калитки к входной двери.

Важно при этом учесть привязку к красной линии, то есть установленной границе существующей или запроектированной улицы. Согласно требованиям ГСН 360-92**, жилой дом должен быть размещен с отступом от красной линии магистралей и основных улиц не менее чем на 6 м, от второстепенных улиц и переулков не менее чем на 3 м.

Также расстояние от границы участка до дома должно составлять не менее 3 м. Однако специалисты рекомендуют прибавить к данному расстоянию еще 2—3 м. Это необходимо для того, чтобы крыльцо дома не выходило вплотную к забору. Если желания или возможности «отодвинуть» дом нет, то крыльцо лучше сделать со стороны двора. Кроме того, между ограждением и жилым домом желательно высадить зеленые насаждения. Они в значительной мере защитят жилище от пыли и шума.

Регламентируется и ширина дома по фронту улицы (то есть вдоль основного забора). Правда, общих для всей страны требований на этот счет нет — все зависит от планировочной структуры конкретного города или района. А узнать нормативы можно в местном управлении архитектуры.

Еще одно важнейшее правило — соблюдение требуемых расстояний между жилыми строениями на соседних участках.

Здесь основную роль играют противопожарные требования. В ГСН 79-92 все здания классифицированы по степени огнестойкости в зависимости от материала, применяемого для возведения несущих и ограждающих конструкций.

Так, коттеджи из кирпича, различных каменных и пенобетонных блоков, а также железобетона относят к I и II категориям. Если же в таких домах применены деревянные конструкции (например, в качестве перекрытий или стропил), то их относят к III категории. Наконец, деревянные и каркасные строения — это IV категория.

Расстояние между домами первых двух категорий должно составлять не менее 6 м. Для третьей категории это значение составляет 8 м, а для четвертой — 15 м. Важно понимать, что в расчет принимается большее значение. Таким образом, если новое строительство планируется из кирпича, но по соседству расположен деревянный дом, отступить придется как минимум 15 м. Столько же понадобится отмерить и в том случае, если здания любой категории огнестойкости имеют больше одного этажа и хотя бы одно из них обращено к другому своей длинной стороной. Этого требуют ГСН 360-92**. Следует также помнить о том, что если по соседству строений нет, то собственный дом должен в любом случае находиться как минимум в 1 м от межи. При этом никакие его конструкции не должны выступать за межу участка.



...Хозяйственные строения

Располагать постройки хозяйственного и бытового назначения можно по своему усмотрению. Есть только одно ограничение — не допускается их возведение по линии застройки (то есть вровень с ограждением участка).

Лучше спланировать их размещение в отдалении от забора. Такие постройки, как бани, хозблоки или сараи, обычно располагают в глубине участка. Они могут быть либо отдельно стоящими, либо сблокированными с домом. Рациональным можно считать такое расположение этих строений, которое будет оберегать дом от порывов ветра. Расстояния между хозяйственными постройками в пределах одного участка законодательно не нормируются. Нет и требований по наличию между ними противопожарных разрывов.

Однако, согласно ГСН 79-92, расстояние, например, от окон жилого дома до погреба должно составлять не менее 7 м (санитарные нормы).

САРАИ. Согласно п. 3.35 ГСН 360-92 **, сараи для домашнего скота, кроликов, нутрий и птицы в соответствии с противопожарными и санитарными нормами следует размещать от жилого дома на расстоянии: одиночные или двойные — не менее 15 м, групповые до 8 блоков — не менее 25 м, от 8 до 30 блоков — не менее 50 м от ближайшего дома и не более 150 м от наиболее удаленного, более 30 блоков — за пределами жилой застройки. Расстояние от сараев до источника питьевого водоснабжения должно быть не менее 20 м. Площадь застройки группы сблокированных сараев не должна превышать 800 м2. Расстояние между группами сараев следует принимать по нормам с учетом противопожарных разрывов и в зависимости от степени их огнестойкости. Правда, выполнить это требование из-за ограниченной площади участка зачастую сложно или невозможно. Поэтому строения площадью до 50 м2 допускается пристраивать к одно- и двухэтажным домам. При этом жилые комнаты и кухни обязательно должны быть изолированы от них как минимум тремя подсобными или общими помещениями. Кстати, отдельно стоящие хозяйственные постройки можно группировать и объединять, в том числе с подобными строениями на соседнем участке, естественно, по взаимной договоренности.

КОМПОСТНАЯ ЯМА. Выбирая место, где бы вам хотелось ее устроить, следует учитывать несколько очень важных моментов:

1. Расстояние до источника питьевой воды — колодца, скважины, ручья, водоема — должно быть не меньше 25—30 м.

2. Если участок имеет уклон, яма должна располагаться ниже колодца. Такие предосторожности необходимы для того, чтобы стоки перегнивающих отходов не могли попасть в питьевую воду.

3. Желательно учитывать розу ветров, чтобы не слишком досаждать соседям.

В п. 3.26 ГСН 360-92 ** отмечено, что в соответствии с санитарными требованиями площадки для компоста, дворовые уборные и очистные сооружения канализации должны находиться в глубине двора, не ближе 15 м от окон жилых домов, в том числе и соседних усадеб. Хозяйственные постройки и гаражи допускается объединять на смежных участках. Усадебная застройка с площадью участков меньше 600 м2 должна обеспечиваться централизованным водопроводом, а малоэтажная — с площадью приквартирных участков менее 300 м — водопроводом и канализацией.

Согласно ГСН 79-92, навозохранилище, площадка для выгула животных, компостная яма, уборная и мусоросборник должны располагаться у хозяйственных построек для содержания скота и обязательно ниже по рельефу по отношению к питьевому колодцу. Расстояние от других вредных источников устанавливается соответствующими нормативными документами с учетом каждого конкретного фактора (шум, вибрация, электромагнитные колебания, радиация, источники загрязнения воздуха и др.).

ВЫГРЕБНАЯ ЯМА. При выборе места под выгребную яму вам необходимо знать, что ее местоположение на вашем участке должно быть не ближе 15 м до жилого соседского дома. Это расстояние на сегодняшний день регулируется санитарно-гигиеническими нормами и строительными нормами ГСН 360-92** «Градостроение. Планирование и застройка городских и сельских поселений». Однако с 01.01.12 г. вступил в силу приказ Минздрава №145 от 17.03.11 г. “Об утверждении Государственных санитарных норм и правил содержания территорий населенных мест”, в котором расстояние от выгребной ямы до жилого дома увеличивается до 20 м.

КАНАЛИЗАЦИЯ. Согласно ГСН 360-92 **, очистные сооружения производительностью до 1 м3 в сутки от жилого дома и летней кухни располагают на расстоянии 5 м (8 м), от питьевого колодца, согласно примечанию 3, а именно при продуктивности местных канализационных очистных сооружений до 3 м3 в сутки, водозаборные сооружения местного хозяйственно-питьевого водоснабжения допускается размещать на расстоянии 40—50 м вниз по течению грунтовых вод, 20—25 м вверх по течению и 25—30 м по перпендикуляру к оси течения потока грунтовых вод. Расстояние от артскважин и колодцев до отдельных строений, сооружений и других источников загрязнения должно составлять 20 м. Размещать водозаборные сооружения нужно вверх по течению грунтовых вод и выше по отношению к размещенным канализационным сооружениям. При невозможности обеспечения этого расстояния в границах участка следует устраивать скважины, колодцы или каптажи для группы домов, которые размещаются вдоль жилых улиц с отступом от красной линии на 2,5—5 м на площадках размером 2,5 м х 3 м с твердым покрытием и уклоном не более 4—5%. Выгребные ямы дворовых уборных должны быть выполнены из конструкций, предотвращающих фильтрацию фекальных стоков в грунт.

При отсутствии инженерных сетей городской (поселковой) канализации следует предусматривать канализацию усадеб с использованием местных очистных сооружений, проект которых должен быть согласован с органами санэпидслужбы. Оборудование внутридомовой канализации с отводом бытовых стоков в выгреб запрещается (п. 3.256 * ГСН 360-92 **).

Расстояние от зданий, сооружений, а также объектов инженерного благоустройства до деревьев и кустарников следует принимать по таблице, согласно которой канализация от здания, сооружения, объекта до оси ствола дерева должна устраиваться на расстоянии 1,5 м (п. 5.12 ГСН 360-92 **).

ВОЛЬЕР ДЛЯ БОЛЬШОЙ СОБАКИ. Любители собак могут строить любимцам на своем участке вольеры-дворцы с отоплением и ковролином, электрической проводкой и центральной канализацией, но строить их нужно в таких местах участка, чтобы сосед, перемещаясь по своему двору, не становился бы причиной постоянного лая животного и не превращался бы в объект охоты для вашей собаки. Присутствие на вашем участке животного не должно препятствовать соседям выполнять необходимые работы не только в центре территории, но и около смежных заборов. Не давайте соседу повода обратиться в суд за нарушения ч.1, ст.103 «Земельного кодекса Украины» с мотивировкой о причинении ему неудобств.

И напоследок, самое главное — нужно, чтобы все строения, возведенные на вашем участке, не создавали шума, загрязнения, неприятных запахов, задымления или в силу своих технических характеристик не занимали часть соседского участка. Не забывайте, что ч. 1, ст. 103 «Земельного кодекса Украины» гласит: “Собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков причиняется наименее неудобств...”.



Ирина МАЗУРОК,

юрист