Целевое назначение земельного участка изменять нельзя

«Уважаемая редакция журнала «Огородник»! Наш садово-огородный кооператив «Автомобилист-3» находится возле с. Приморское Васильевского р-на Запорожской области. В июле 2009 г. в правление нашего кооператива обратился гражданин Пацюк М. В. с просьбой принять его в члены нашего кооператива и как основание предъявил доверенность, выданную ему Асановым С.Н., который имеет акт на право частной собственности на землю (участок №17), выданный ему еще в 1994 г. На участке отец Асанова С. Н. более 10 лет назад построил 2-этажный дом 7X7 м, но до настоящего времени Асанов С. Н. не является членом нашего кооператива. Вопросы:

1. Имеет ли право Асанов С. Н. давать доверенность Пацюку М. В. на продажу или сдачу в аренду его земельного участка вместе с домом (с 06.07.2009 г. по 06.07.2012 г).

2. Как должен оформить документы Асанов С. Н., чтобы продать свой участок 0,06 га с построенным домом.

3. Имеет ли право Пацюк М. В. пользоваться участком Асанова С. Н. как своим собственным и требовать от правления принять его в члены садоводческого кооператива.

4. Дает ли указанная доверенность право Пацюку М. В. пользоваться земельным участком Асанова С. Н. как своим еще 2 года и требовать принять его в члены кооператива на основании доверенности.

5. Имеет ли право нотариус выдавать такую доверенность без учета наличия у Асанова С. Н. документов, необходимых для продажи земельного участка с 2-этажным домом».

И. И. Козий, г. Запорожье



Согласно Земельному кодексу Украины (ст.35), садоводство может вестись гражданами как в составе общества, которое является юридическим лицом (коллективное садоводство), так и индивидуально, когда гражданин занимается данным видом деятельности отдельно и независимо от других граждан.

Основным источником получения гражданами земельных участков для садоводства являются земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или коммунальной собственности. Закон не запрещает использования земельных участков, взятых в аренду у граждан и юридических лиц, для ведения садоводства. Граждане — владельцы земельных участков, предоставленных им для садоводства, имеют право передавать их в аренду другим гражданам, но без изменения целевого назначения. Основное целевое назначение таких земельных участков — закладка и выращивание сада (древесных и кустовых плодовых насаждений). Однако часть предоставленного гражданину земельного участка для садоводства может использоваться для строительства и эксплуатации жилого дома и хозяйственных зданий, необходимых для сезонного проживания гражданина и членов его семьи, а также для хранения хозяйственного инвентаря, выращенной продукции и тому подобное. Однако садовый дом не может использоваться для регистрации постоянного местожительства его владельца, поскольку, как правило, земельные участки для садоводства предоставляются за пределами населенных пунктов и не имеют почтового адреса. Следует также отметить, что использование гражданином предоставленного ему для садоводства земельного участка лишь для возведения жилого дома и хозяйственных сооружений является нарушением целевого назначения такого земельного участка. Закладка и выращивание многолетних плодовых насаждений — основной квалифицирующий признак целевого назначения и целевого использования земельных участков, предоставленных для садоводства. В соответствии со ст. 125 Земельного кодекса Украины, право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом. А право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его пределов, целевого назначения, удостоверяется:

а) гражданско-правовым соглашением относительно отчуждения земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;

б) свидетельством о праве на наследство. Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом.

Став владельцем земельного участка, предназначенного для садоводства, гражданин получает ряд прав и несет соответствующие обязанности. Так, согласно ст. 90 Земельного кодекса Украины, владельцы земельных участков имеют право: а) продавать или другим путем отчуждать земельный участок, передавать ее в аренду, залог, наследство. Причем установленный тем же Земельным кодексом мораторий на отчуждение земель не распространяется на садовые земельные участки, поскольку они не относятся к землям товарного сельскохозяйственного производства. Вместе с тем, общий запрет на приобретение в собственность «в одни руки» земельного участка (участков) сельскохозяйственного назначения площадью 100 га и больше касается и земельных участков, предоставленных для коллективного или индивидуального садоводства; б) самостоятельно хозяйствовать на земле; в) собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на выработанную сельскохозяйственную продукцию; г) использовать в установленном порядке для собственных потребностей имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли; д) на возмещение убытков в случаях, предвиденных законом; е) сооружать обитаемые дома, производственные и другие здания и сооружения.

Одновременно владельцы садовых земельных участков обязаны: а) обеспечивать использование их по целевому назначению, то есть заложить сад или виноградник; б) выполнять требования законодательства об охране окружающей среды; в) своевременно платить земельный налог; г) не нарушать прав владельцев смежных земельных участков и землепользователей; д) повышать плодородие почвы и сохранять другие ее полезные свойства; е) своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления сведения о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов в порядке, установленном законом; ж) придерживаться правил добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранительных зон, если такие установлены; з) сохранять геодезические знаки, противоэрозийные сооружения, сети имеющихся оросительных и осушительных систем, расположенных на участке. Законом могут быть установлены другие обязанности владельцев земельных участков.

Из вышеперечисленного следует, что Асанов С. Н., обладая государственным актом на землю, имеет законное право собственности на земельный участок №17, а значит, может продавать или другим путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство, но не изменять целевое назначение.



Права,

прописанные

в доверенности

В связи с тем, что далеко не каждый владелец недвижимости имеет желание, возможность и необходимые знания, чтобы ходить по всем организациям с целью получения необходимых для отчуждения недвижимости документов, его интересы может представлять доверенное лицо. Право на представление интересов клиента в разных заведениях дает доверенность. Представительство возникает на основании доверенности, которая заключается в устной или письменной форме (желательно в письменной) и по желанию сторон может быть нотариально удостоверена (форма доверенности прямо законом не предусмотрена, потому применяются общие ее положения (ст.205-2010 ГК). По доверенности одна сторона (поверенный) обязуется осуществлять от имени и за счет второй стороны (доверителя) юридические действия (ч. 1 ст. 1000 ГК). Доверенностью может быть установлено исключительное право поверенного на совершение от имени и за счет доверителя всех или части юридических действий, предвиденных договором. Доверитель выдает своему поверенному доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена. В тексте доверенности прописываются права, которые предоставляются поверенному, и цель, с которой ему эти права предоставляются.

В вашем случае Асанов С. Н. уполномочивает Пацюка М. В. продать любому лицу (за цену и на его усмотрение) надлежащий ему на правах собственности земельный участок площадью 0,06 га, целевое назначение которого — ведение садоводства. Относительно сдачи в аренду указанного участка, то доверенностью данное условие не предвидено, что указывает на отсутствие у Пацюка М. В. такого права.

Для удостоверения доверенности на представительство необходимо иметь лишь паспорт и идентификационный код доверителя. Лицо поверенного допускается записывать со слов, то есть для удостоверения доверенности поверенному вовсе не обязательно иметь при себе документы.

Относительно срока доверенности, то в соответствии со ст. 247 ГК он устанавливается в самой доверенности. Срок доверенности, выданной в порядке перепоручения, не может превышать срока основной доверенности, на основании которой она выдана. Срок действия доверенности может быть ограничен во времени или прекращаться после отмены доверителем. Для того чтобы прекратить действие доверенности, доверителю необходимо обратиться к нотариусу с заявлением об отмене этого действия (при себе нужно иметь паспорт и идентификационный код). Для отмены доверенности доверителю хватит даже такого основания, как «просто хочу». Отмена доверенности отмечается в Единственном государственном реестре доверенностей, а поверенному об этом посылается извещение.

Права и обязанности, возложенные доверенностью на Пацюка Н.В., будут ему принадлежать с 06.07.2009 г. по 06.07.2012 г.

Имеет ли право Пацюк Н.В. пользоваться участком Асанова С. Н. как своим собственным и требовать от Правления принять его в члены садового кооператива?

В соответствии со ст. 78 ЗК Украины, право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, Земельного кодекса Украины, а также других законов, которые выдаются в соответствии с ними. Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании: а) приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарования, мены, других гражданско-правовых соглашений; б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности; в) приватизации земельных участков, которые раньше были предоставлены им в пользование; г) принятия наследства; д) выделения в натуре (на местности) надлежащей им земельной доли (пая).

Асанов С. Н., давая доверенность Пацюку Н. В. на представление его интересов, не передал ему право собственности на земельный участок, то есть у Пацюка Н. В. отсутствует право владения, пользования и распоряжения земельным участком №17, который расположен на территории Приморского сельского совета Васильковского района Запорожской области, садоводческий кооператив «Автомобилист-З».

Как стать членом

кооператива?

Кооператив является юридическим лицом, которое действует в соответствии с Земельным кодексом, другим законодательством Украины и Уставом кооператива. Уставом могут устанавливаться правила относительно пользования его членами землями общего назначения, а также обязанности членов относительно охраны земель, борьбы с болезнями растений и тому подобное. Вместе с тем следует иметь в виду, что гражданин, которому земельный участок для садоводства принадлежит на правах собственности, имеет право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться им на свое усмотрение. Например, он может передать надлежащий ему земельный участок другому гражданину в аренду для ведения садоводства или осуществить отчуждение участка в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 10 Закона Украины «О кооперации», № 1087-IV от 10 июля 2003 г., членами кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, юридические лица Украины и иностранных государств, которые действуют через своих представителей, внесли вступительный взнос и пай в размерах, определенных Уставом кооператива, придерживаются требований Устава и пользуются правом решающего голоса. Членом кооператива может быть физическое лицо, которое достигло 16-летнего возраста и выразило желание участвовать в его деятельности.

Вступить в кооператив можно на основании письменного заявления. Лицо, подавшее заявление о вступлении в кооператив, вносит вступительный взнос и пай в порядке и размерах, определенных его Уставом. Решение правления или председателя кооператива о принятии в кооператив утверждается общим собранием его членов. Порядок принятия такого решения и его утверждения определяется Уставом кооператива (ст.11 Закона Украины “О кооперации”).

Таким образом, Пацюк Н.В. может стать членом вашего кооператива, если будет придерживаться норм действующего законодательства, а именно Закона Украины «О кооперации», и выполнять условия, указанные в вашем Уставе. Доверенность, выданная Асановым С. Н., не дает права Пацюку Н.В. требовать у правления принять его в кооператив.



Ирина МАЗУРОК, юрист