Приобретение права собственности: изменения в процедуре

С 1 января 2013 г. вступили в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также Закон Украины «О государственном земельном кадастре», которые изменили процедуру приобретения права собственности на земельные участки.

Порядок приватизации

Существует ли законодательный акт, которым утвержден порядок приватизации земельных участков, принадлежащих членам садоводческих товариществ?

Вопрос приватизации земельных участков садового общества урегулирован положениями:

• Земельного кодекса Украины (в частности, ст. 35, 118 - 123);
• Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (ст. 16, п. 81 ст. 18);
• «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 г. № 868.

К сведению, отдельного законодательного акта, регламентирующего порядок приватизации земельных участков садового общества, на сегодняшний день нет.

Кадастровый номер

Каким законодательным актом утвержден порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, принадлежащим садовым обществам?

Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам урегулирован положениями Закона Украины «О государственном земельном кадастре» (ст. 15 и 16), а также «Порядком ведения Государственного земельного кадастра», утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 г. № 1051.

При этом положениями действующего законодательства не выделен отдельный порядок присвоения кадастровых номеров собственно земельным участкам, принадлежащим садовым обществам.

Приватизация земельного участка

Действителен ли Государственный акт о приватизации земельных участков, выданный в 1994 году, и требуется ли его замена на акт новой формы?

Первое, на что необходимо обратить внимание, это то, что в соответствии с частью третьей ст. 3 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" в редакции Закона от 11 февраля 2010 г., права на недвижимое имущество и их отягощения, которые подлежат регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.

При этом положениями ст. 4 и 5 указанного закона установлено, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, в частности земельные участки.

Право собственности без регитсрации: допустимые условия

Вместе с тем частью четвертой ст. 3 указанного Закона четко и однозначно установлено, что права на недвижимое имущество и их отягощения, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, при следующих условиях:

• если регистрация прав и их отягощений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения,
• если на момент возникновения прав и их отягощений действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав и их отягощений.

Земельный кодекс Украины был принят только в 2001 г., а Гражданский — в 2003. Таким образом, в 1994 г. на правоотношения, предметом которых были земельные участки, распространялось действие положений Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов о праве собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды), утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 15 апреля 1993 г. № 28, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 23 апреля 1993 г. за №31.

В соответствии с п. 1.1 указанной инструкции право собственности на землю и право постоянного пользования землей удостоверяется государственными актами, формы которых утверждены Верховной Радой Украины:

• на право коллективной собственности на землю;
• на право частной собственности на землю,
• на право постоянного пользования землей.

Право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) оформляется договором по форме, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

При этом п. 1.7 указанной инструкции установлено, что на земельные участки, которыми пользуются граждане, предприятия, учреждения, организации и садоводческие общества, государственные акты изготовляются после определения границ земельных участков в натуре (на местности) и составления плана земельного участка.

Учитывая изложенное, права собственности, возникшие на основании государственных актов на право частной собственности на земельные участки 1994 г. считаются действительными и признаются государством.

Наш совет:

Вместе с тем следует обратить внимание на то, что для полноценного гражданского оборота земельных участков, права собственности на которые удостоверены такими актами, есть необходимость их государственной регистрации в Государственном земельном кадастре и присвоения участку кадастрового номера, потому что в противном случае продать, подарить обменять или иным образом отчуждать такой участок будет невозможно. Кроме того, в отношении таких земельных участков возникнут вопросы при наследовании.

Проблема заключается в том, что в соответствии с абзацем вторым части второй ст. 38 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» получение выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке является обязательным при совершении сделок в отношении земельного участка (кроме составления завещаний).

Возможные сложности

В связи с вышеизлоенным, отсутствие сведений о земельном участке в Государственном земельном кадастре делает невозможным получение выписки из него, без чего невозможно совершить сделку в отношении земельного участка.
Кроме того, отсутствие у земельного участка кадастрового номера исключает его идентификацию как объекта недвижимого имущества.

Следует обратить внимание и на то, что зарегистрировать право собственности на земельный участок, которое удостоверено Государственным актом на право частной собственности на землю, без регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и присвоения ему кадастрового номера также невозможно. В соответствии с абзацем пятым п. 4 «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 г. № 868, государственная регистрация прав на земельные участки проводится после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре.

При замене акта на документ нового образца

Относительно необходимости замены Государственного акта на право частной собственности на землю на Государственный акт нового образца, то по этому поводу следует обратить внимание на ряд обстоятельств.

1. На сегодняшний день государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, проводят органы государственной регистрации прав (регистрационные службы), которые выдают свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. С 1 января 2013 года государственные акты относительно прав собственности на земельные участки не выдаются в связи с утратой силы соответствующих нормативно-правовых актов, которые устанавливали порядок их выдачи. На смену государственным актам пришли свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

2. Государственный акт на право частной собственности на землю (в соответствии с положениями п. 4 части первой ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также подпункта 9 п. 37 «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 г. № 868) является основанием для проведения государственной регистрации прав, поэтому его замены на другой документ не требуется.

3. государственный акт на право частной собственности на землю может быть заменен на свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество только в случае его потери или повреждения (п. 48 «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений»).

Таким образом, замена одного Государственного акта на другой положениями действующего законодательства не предусмотрена.

Ирина Мазурок, юрист
© Журнал «Огородник»
Фото: depositphotos.com